Как составить исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Приобретение права собственности

Самовольные постройки встречаются сплошь и рядом. Один владелец не получил разрешения, второй нарушил целевое использование земли, третий застроил часть соседского участка.

Исходя из норм п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается строение, возведенное на земле без разрешений либо с нарушением градостроительных норм, либо на чужом участке земли, либо угрожающей жизни и здоровью граждан.

Самострой не оформлен в собственность «по умолчанию». Им нельзя распоряжаться в свободной форме. Однако есть шанс приобрести право собственности и перевести объект в разряд законных построек.

На самовольную постройку может быть приобретено право собственности лицом:

• имеющим земельный участок с разрешением на строительство объектов недвижимости – жилого, садового дома, гаража, сарая, туалета, бани и т.д.
• построившим сооружение в соответствии с требованиями СНИП, СЭС и прочими нормами;
• чья постройка не несет угрозы жизни и здоровью окружающих;
• не имеющим претензий со стороны соседей, отсутствие нарушения интересов остальных граждан.

Отдельная ситуация, когда у владельца нет разрешения на застройку, но имеется приобретательная давность в течение 15 лет. Если за этот период лицо владеет объектом открыто, непрерывно и добросовестно, а строение не создает угрозу жизни и здоровью людей – допустимо признание права собственности в судебном порядке (ст. 234 ГК РФ).

Выделяют два способа узаконить самовольную постройку:

• административный (внесудебный) порядок – путем подачи заявления и документов в отдел архитектуры и строительства;
• судебный порядок – признание права собственности на самострой на основании искового заявления в суд.

Чаще всего встречается судебная процедура, поскольку в администрации отказывают в легализации самостроев. Но не стоит думать, что суд сразу примет сторону истца. Вначале придется доказать свое право, собрать документы, заключения экспертов, отказы администрации и т.д.

Дальнейшие действия

После принятия иска суд должен назначить дату подготовки и уведомить участников. Если в течение 15 дней вы не получили повестки, то необходимо связаться с сотрудником канцелярии и узнать контакты судьи, после чего у секретаря судьи нужно узнать о ходе дела.

Заявителю потребуется присутствовать на судебных заседаниях, для этого ему нужно подготовиться и выработать определенную стратегию действий.

Если истец предоставил в суд достаточное количество доказательств и обосновал свои доводы в суде, то требования заявителя будут удовлетворены.

После получения положительного решения суда истцу потребуется обратиться в государственные органы для регистрации прав на постройку.

Если суд отказал в удовлетворении исковых требований, то заявитель может обжаловать решение в апелляционном порядке. Жалобу необходимо подать в десятидневный срок с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Общие положения

Регулирование процесса регистрации недвижимых объектов производится на основании главы 6 Градостроительного кодекса, а положения о самострое содержаться в ст.222 ГК. В августе 2018 г. приняты поправки к этим нормативно-правовые акты. По новым правилам:

• самостроем не считаются здания, созданные с несоблюдением ограничений эксплуатации земли, если владелец не знал о таковых;
• для признания строения самовольным, нужно чтобы были нарушены правила, установленные на время начала строительства и имеющие действие на срок выявления правонарушения.

Также есть ограничения по сносу построек. Если здание жилое, расположено в населенном пункте, на даче или в саду, и право на него оформлено собственником до 01.09.2018, сносить его не допускается. Дома, созданные до 29.10.2001 без правоустанавливающих документов, а также до 14.05.1998 без разрешения на стройку, подлежат сносу исключительно на основании судебного вердикта.

Определение

По ст. 222 самостроем называют здание, построенное на участке, отведенном для других целей, или если были нарушены правила регистрации строительства.

Но если владелец не был осведомлен и не мог знать о нарушениях, строение не признается самостоятельно возведенным.

Признаки самовольного строения

Характеристики самовольной постройки (далее – СП) выводят из определения понятия:

1. Возведение СП на территории, отведенной для других функций. Так случается, если участок не принадлежит застройщику, а арендован (читайте об аренде земельных участков) или передан в пользование без предоставления возможности застраивать территорию. Нельзя сооружать пристройку, если земля отведена только для капитального строения (например, пристройка к кафе).
2. Если нет разрешения на строительство. Но разрешается не получать документ, если стройка производится на дачной или садовой территории, при возведении гаража на участке без цели ведения предпринимательской работы.

Допускается получить разрешение позже, если содержание технических бумаг (перечень содержится в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса) не нарушает градостроительный план земли.

Основания для подачи иска

Административный порядок легализации самостроя подходит не всем. Зачастую приходится просить помощи у суда.

Требование истца будет сводиться к признанию за ним права собственности на жилой дом или любую другую постройку. Ответчиком в таких делах выступает орган местного самоуправления (МСУ), отделение Росреестра или соседи – если они отказываются давать свое согласие.

Хозяин самовольной постройки может рассчитывать на признание права собственности через суд только при следующих условиях (одновременно):

• земельный участок, где находится незаконное строение – в личной собственности, на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения (не аренды);
• участок можно застраивать по целевому назначению (например, земля под ИЖС – разрешает, а земля под ЛПХ – нет);
• строение не нарушает правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также строительные регламенты в регионе;
• объект оборудован системой безопасности – строительной, пожарной, санитарной и т.д.
• застройщик не посягнул на права других лиц и их имущество (соседей, совладельцев);
• дом был построен без разрешения на строительство.

Еще одно негласное правило – попытки оформить разрешение на строительство и/или введение объекта в эксплуатацию. Если застройщик не предпринимал таких попыток, суд откажет ему в иске.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Иск о легализации объекта недвижимости через суд может быть подан далеко не всеми. Такое право имеет владелец/пользователь участка либо его правопреемники (наследники). Если земля не принадлежит гражданину – шансов нет.

Задача истца – доказать суду, что самовольно возведенное строение нуждается в легализации. Например, в случае с жилым домом нужно ссылаться на то, что это единственное место проживания истца и членов его семьи. В противном случае люди останутся без крыши над головой. Убедительность доказательств – один из факторов успеха в деле.

Что такое самовольная постройка

Самовольной признается такой объект недвижимости, который подпадает хоть под один из следующих признаков:

1. возведен на участке, который не был предоставлен лицу;
2. возведен на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Не в принципе строительства, а именно построенного объекта. К примеру, на земельном участке для строительства индивидуального дома не может использоваться для возведения многоквартирного дома. И не только на дату начала строительства, но и на дату выявления постройки;
3. объект возведен без получения необходимых по закону согласований и разрешений, если их получать обязательно на дату возведения постройки и на дату ее выявления
4. объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм, если они были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Закон не относит к самовольной постройке объект недвижимости, пусть и созданный с нарушением ограничений использования земельного участка, но если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.

Какие правила нужно соблюдать при написании иска?

Вторая стадия узаконивания самостроя – написание ходатайства для судебных органов. Ответчиком по нему будет местный муниципалитет (администрация, через которую оформляется разрешение на строительство). Грамотно составленный образец искового заявления (его можно найти в Интернете) должен содержать:

• информацию о виде права на тот земельный участок, на котором расположено строение;
• разновидность объекта недвижимости (гараж, сарай или иная хозяйственная постройка, дом и т.д.);
• обоснование собственных действий по возведению объекта (как правило, основанием является невозможность получить разрешение);
• соблюдение перечисленных выше четырех правил и исковые требования, заключающиеся в признании соответствующего права.

Потребуется описать проведенные до суда мероприятия, направленные на узаконивание постройки. Зачастую речь идет об обращении к уполномоченным инстанциям и отказ в удовлетворении прошений истца. Официальный ответ подобных органов необходимо прикрепить к иску.

Большое значение имеет соблюдение структуры ходатайства. В первой части указываются сведения о сторонах разбирательства, судебном участке, в который направляется иск. Затем дается описание сложившейся ситуации, после чего приводятся ссылки на законодательные акты, регулирующие данные правоотношения. В финальной части предъявляются исковые требования и список прикрепленной документации.

Рассмотрение иска по существу

Важно! Гражданское дело в мировом суде рассматривается в течение 1 месяца, а в районном — в течение 2 месяцев, и за этот период оно проходит несколько стадий:

• Первой стадией является подготовка. На этом этапе судья проверяет достаточность доказательств, разъясняет права и обязанности участникам процесса и предоставляет им возможность разрешить спор мирным путем;
• Далее идет стадия главного судебного разбирательства, на которой судья изучает доказательства, выслушивает доводы сторон и свидетелей;
• После этого начинаются прения. На этой стадии каждая сторона отстаивает свою позицию;
• И последним этапом рассмотрения является оглашение решения. На этой стадии судья зачитывает принятое решение и дает разъяснения по нему.

В некоторых случаях срок рассмотрения дела может превышать 2 месяца, так как земельные споры являются сложными и для их разрешения требуется привлечение специалистов из БТИ и ГУ архитектуры и градостроительства.

Какими способами можно иск подать

После подготовки документов и составления иска нужно все хорошо проверить, чтобы информация в заявлении была правильно указана, и были собраны все документы.

После этого их можно направлять в суд, сделать это можно 3 способами:

• Подать бумаги через канцелярию судебного органа;
• Направить документы почтой заказным письмом с уведомлением и описью содержания отправления;
• Направить сканированные документы через судебный кабинет.

Лучше всего подавать иск в канцелярию суда или направлять его через судебный кабинет, так как в таком случае заявление будет зарегистрировано день в день.

В случае если заявление будет направлено почтой, оно может задержаться на почте, в результате чего лицо может упустить срок.

После поступления иска сотрудники канцелярии его регистрируют и направляют судье, и с момента вынесения определения о принятии иска начинает течь срок.

Внимание!

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку: образец

В Брянский районный суд

_____________________________________ Истец: _______________________________ (ФИО) _____________________________________ (место жительства и регистрации) _____________________________________ Ответчик: ____________________________ (наименование) _____________________________________ (адрес) _____________________________________ Цена иска: ____________________________ (сумма в рублях)

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В _______ году Истцом был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: ____________________________________ __________________________________________________________________, на участке, принадлежащем мне __________________________ _________________________________________________________________________________________________________________________ __________________________________________ (указать, на каком основании принадлежит участок: право собственности, аренда и т.д.). Участок был выделен для _______________________________________________ (указать назначение участка). План дома (другого строения или сооружения) разработан _______________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________ (указать кем). Разрешение на строительство не испрашивалось (или не получено по следующим причинам:____________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________).

Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм.

Жилой дом (другое строение или сооружение) построен «___» __________ _____ г.

Технические документы на жилой дом (другое строение или сооружение) выданы ___________________________________________________ (указать орган, выдавший технические документы)

Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как ____________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________________ (указать причину признания постройки самовольной: построено на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений).

Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности, _____________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ (указать, какие строительные материалы приобретал Истец, документы, подтверждающие приобретение: квитанции, справки, счета и т.д.).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 131 – 133 ГПК РФ, прошу:

Признать за Истцом право собственности на самовольно построенный жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: __________________________________________________________________________________________________________.

Приложения: 1. Правоустанавливающие документы на земельный участок. 2. Копии технических документов на жилой дом (другое строение или сооружение). 3. Квитанция об уплате госпошлины. 4. Копия искового заявления для Ответчика.

Дата подачи заявления: «____» __________ 20____ г.

Предусмотренная госпошлина

Размер государственной пошлины за подачу иска в суд указан в п. 1 ст. 333.19 НК РК.

Учтите! Сумма оплаты высчитывается в процентном соотношении к цене иска:

• Если стоимость объекта не превышает 20 000 рублей, то заявитель уплачивает сумму, равную 4% от стоимости объекта. При этом размер уплаченной госпошлины не должен быть ниже 400 рублей;
• Если стоимость объекта больше 20 000, но меньше 40 000 рублей, то уплачивается 3% и дополнительно вносится 800 рублей;
• Если стоимость входит в диапазон от 100 000 до 200 000, то уплачивается 2% и 3200 рублей;
• Если сумма выше 200 000 и меньше миллиона, то оплачивается 1% и 5200 рублей;
• Если стоимость выше 1 000 000, то оплачивается 0,5% и 13 200, при этом максимальный размер пошлины не должен быть больше 60 000 рублей.