Судебная практика
Многие наниматели не горят желанием покидать квартиру, даже если суд признал их утратившими право пользования жилым помещением. Но это не означает, что выселение станет невозможным. Скорее наоборот, к делу подключаются судебные приставы – желание/нежелание квартиросъемщиков не играет особой роли.
Рассмотрим несколько случаев из судебной практики.
Пример:
Супруги Костюковы занимали муниципальную квартиру по договору социального найма. Вскоре они развелись, бывший муж переехал к родителям, а затем встретил женщину и стал жить с ней. Костюкова продолжала жить в муниципальной квартире, оплачивала коммунальные услуги за себя и за экс-супруга. Последний не появлялся по месту прописки порядка 9 месяцев. Костюкова не знала, где он живет, поэтому обратилась в местную администрацию с целью выселить бывшего мужа на основании непоявления по месту основной регистрации. Власти обратились в суд и помогли Костюковой выселить экс-супруга в принудительном порядке. Помимо выселения женщина добилась возмещения коммунальных расходов, которые ей пришлось оплачивать за бывшего члена семьи.
Пример:
Администрация г. Москва заключила договор социального найма с гражданином Макаровым. Мужчина являлся сиротой, он прописал в квартире свою жену и сестру. Съемщики были поставлены на учет как малоимущая семья, поскольку их доходы едва дотягивали до прожиточного минимума. Но спустя 2 года ситуация изменилась: Макаров получил наследство от дальней родственницы, устроился на высокооплачиваемую работу и приобрел новую иномарку. Его супруге подарили дачный домик, а сестра Макарова закончила учебу в ВУЗе и уехала на заработки в США.
Сложилась следующая ситуация: наниматель и члены его семьи перестали считаться малоимущими, а значит фактически утратили право пользования жилым помещением по договору соц найма. Обновленный статус жильцов зафиксировали в столичном органе соцзащиты населения. Кардинальные жизненные улучшения Макаровых не остались в стороне от местной администрации. Собственник уведомил жильцов о выселении из квартиры муниципального фонда. Основание – снятие статуса «малоимущих». Макаровым пришлось искать новое жилье.
ВИДЕО:
Последствия расторжения
Впоследствии после расторжения договора наниматель вместе с членами своей семьи будет вынужден выселиться из ранее используемой им квартиры (статья 688 ГК).
Принуждение к выселению – крайний способ решения конфликта. Суд не использует его, если есть другие возможности решения вопроса. Для этого изучаются все обстоятельства и причины нарушений.
Внимание! Отдельным Постановлением Пленума ВС РФ №14 от 2 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» (пункт 38), разъясняются следующие положения:
- факт невнесения платы будет браться в расчет, если его длительность составляет свыше полугода;
- суды должны принимать в расчет причины, из-за которых наниматель не вносил плату.
Что интересно, эти положения подлежат применению и относительно коммерческого найма. Как пример, можно привести решение по делу № 2-1693/2018 от 16 мая 2018 г. Ленинского райсуда г. Чебоксары.
Посмотрите видео. Как выиграть суд:
Порядок процедуры
Процедура прекращения договора имеет определённый порядок.
По инициативе нанимателя
- Квартиросъемщик в устном или письменном виде предупреждает собственника жилья о предстоящем расторжении договора.
- В администрацию подаётся заявление о прекращении действия документа. К нему прилагается согласие членов семьи в письменном виде.
- Обращение заявителя регистрируется.
- После прекращения соцнайма жильё освобождается.
По инициативе наймодателя
- Решается вопрос об обоюдном согласии сторон без обращения в судебные органы. При наличии согласия подаются документы для последующего расторжения контракта.
- При отсутствии согласия арендатор информируется о решении подачи иска в суд.
- Если гражданин не согласен или не даёт ответа в течении 30 дней, то пишется исковое заявление.
По соглашению сторон
Наниматель подает заявление в администрацию муниципалитета и письменные подтверждения родственников, заверённые нотариальной конторой. Если в составе его семьи есть несовершеннолетние дети, то потребуется ещё и обращение в органы опеки и попечительства.
Здесь нужно обосновать создание надлежащих условий для детей в новом жильё. Решение принимается в двух вариантах – отказ (если условия для проживания детей ухудшаются) или выдача разрешения на прекращение договора.
Заявление арендатора рассматривается в пятидневный срок, после чего стороны заключают соглашение. В нем указываются полные данные об участниках, их права и обязанности, местонахождение жилого объекта и техническое описание, должностное лицо, подписывающее документы граждан.
Сюда же включается точная дата освобождения квартиры. До наступления этого срока семья обязана производить оплату за жильё. С момента подписания сторонами данного соглашения договор социального найма считается аннулированным.
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора социального найма
- Скачать образец соглашения о расторжении договора социального найма
Акт приёма передачи
Особое внимание при составлении соглашения уделяется акту о передаче квартиры. Этот документ подтверждает факт того, что гражданин действительно передал квартиру собственнику, а фиксация её реального состояния освобождает стороны от возникновения спорных вопросов
Утвержденной типовой формы акта не существует. При его составлении просто вносятся нужные сведения. Акт подписывается и хранится вместе с соглашением.
В судебном порядке
Обратиться в суд с иском о разрыве договора может только наймодатель. Для этого у него должны быть конкретные основания и бумаги о проведении предварительных действий по устранению нарушений со стороны жильцов.
Алгоритм действий
Предварительно наймодатель обязан проинформировать нанимателя о возникших основаниях для прекращения найма.
Выносится предупреждение о необходимости оплаты накопившихся долгов или устранения причиненного ущерба. Если гражданин не реагирует или не имеет возможности самостоятельно урегулировать ситуацию, то наймодатель имеет право обратиться в суд.
К иску представляются следующие документы:
- удостоверение личности – российский паспорт;
- договор;
- свидетельство о собственности;
- описание оснований для расторжения;
- доказательства о принятых досудебных мерах – обращения соседей, справки о задолженности, акты жилищной инспекции.
Исковое требование: утрата права
В исковое требование включается краткое изложение условий договора, описание условий, по которым допущены грубые нарушения, расчёты по нанесенным повреждениям, сумма задолженности по квартире. Указывается главная цель искового требования – расторжение договора найма и получение судебного решения о выселении жильцов. Исковое требование представляется в районный суд по месту проживания физического лица – ответчика.
- Скачать бланк искового заявления о расторжении договора социального найма
- Скачать образец искового заявления о расторжении договора социального найма
С момента принятия решения суда об аннулировании соглашения наниматель утрачивает право на жильё. Наймодатель по решению суда вправе требовать освобождения квартиры с применением принудительных мер, а наниматель обязан погасить долг по жилью или выплатить назначенную сумму за ущерб.
Основания
Для нанимателя
Основания приведены в ст. 620 ГК РФ, наниматель может досрочно прекратить сотрудничество:
- Имущество не предоставлено вовремя в пользование арендатору.
- Обнаружены недостатки, которые при первом осмотре не были замечены.
- Помещение не пригодно для жилья, ремонт в установленные сроки наймодатель не производит, если в договоре не прописано, то в разумные сроки.
- Обстоятельства, когда имущество становится не пригодным для использования, за которые квартиросъёмщик не несёт ответственности.
- Ключи и документы, относящиеся к объекту найма, не были переданы арендатору.
- Лишение того, на что вправе рассчитывать при заключении договора абзац 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ.
- Не предупрежден о правах третьих лиц, залог и т.д.. ч. 2 ст. 613 ГК РФ.
Подробно о порядке оформления аренды жилья мы рассказывали в отдельной статье.
Могут быть и другие основания для расторжения по требованию нанимателя пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Для наймодателя
- Использование квартиры с грубыми нарушениями.
- Жилье используется не по назначению.
- Ухудшение состояния имущества.
- Просрочка оплаты за наем.
Если в обязанности нанимателя входит проведение ремонта, который не произведен в назначенный срок или оплата за аренду не была выполнена вовремя. Конфликт можно разрешить мирным путём, отправить письменное уведомление, если одна из сторон не соглашается на урегулирование, подавать документы в суд.
В случае временной регистрации нанимателя, по месту арендованного помещения, собственник обязан предоставить 30 дней на выезд, даже после расторжения договора.
Основания для выселения из квартиры
Нормы жилищного законодательства Российской Федерации устанавливают, что договор социального найма жилья может быть расторгнут либо при достижении соглашения между участниками сделки, либо в одностороннем порядке.
При первом варианте не возникает сложностей. Муниципальная структура сообщает жильцам о намерении расторгнуть договор, после чего назначает дату и время выселения. Стандартно в таких ситуациях для семьи нанимателя выделяется новая благоустроенная квартира с необходимыми удобствами.
В качестве ключевых оснований для выселения могут быть использованы следующие позиции:
- Истечение срока на право пользования. Актуально в ситуации с приобретением отдельной жилой площади. Пример: квартира была куплена, получена в наследство или дар.
- Стоит учитывать смену статуса семьи – с малообеспеченной на обычную. Решение в данном случае принимается органом социальной защиты.
- Долг по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства более полугода. По условиям социального найма жильцы обязаны в установленный срок оплачивать услуги ЖКХ. Если средства не поступает свыше 6 месяцев, местная властная структура вправе выселить нанимателя – обусловлено это ст. 83 ЖК РФ. Выселение происходит в комнату в общежитии или менее благоустроенное жилье.
- Систематическое несоблюдение интересов соседей. Перечень учитываемых нарушений обширен, среди наиболее распространенных можно выделить: захламление жилой площади, громкая музыка в «часы тишины», постоянные неприятные запахи, частое употребление алкоголя с соответствующими последствиями, порча имущества соседей и муниципалитета.
- Наниматель фактически не проживает в квартире. Если жилая площадь не используется в течение полугода, то муниципалитет имеет право на расторжение договора, так как в очереди на жилье имеется немало нуждающихся лиц.
- Использование квартиры не по прямому назначению. Отдельные лица из обычной квартиры делают склад, торговую точку, место для оказания услуг. Подобное является недопустимым, поэтому при выявлении факта арендаторы лишаются квартиры. При таких обстоятельствах взамен площадь для проживания не предоставляется.
- Лишение родительских прав. Если квартира по социальному найму выдана в отношении детей, лишение отца или матери прав на них может стать причиной для их выдворения с территории проживания несовершеннолетних лиц.
Порядок процедуры
Процесс имеет четкий алгоритм действий, необходимых для законного расторжения сделки.
Уведомление
Сторона, желающая расторгнуть договор должна уведомить о своем решении другую сторону. В случае, если заявителем является собственник – необходимо заранее уведомить квартиросъемщика, а также предоставить заявление под роспись в письменном виде.
Согласно статье 610 ГК РФ можно отказаться от договора предупредив другую сторону за 3 месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьи 450 и 453 ГК РФ предусматривают расторжение сделки без предварительного уведомления. В данном случае арендодатель обязан выплатить аванс, в случае его наличия, а также неустойку в размере одной заработной платы по региону.
Данные обязательства снимаются в случае порчи квартирантом имущества или наличии долга за арендную плату. Договор по желанию нанимателя может быть расторгнут без каких-либо оснований при отсутствии долга за арендную плату и сдачи квартиры в ее первоначальм виде.
Справка: Уведомление о расторжении договора осуществлятся заранее сроком от двух недель до одного месяца или любым другим сроком, предусмотренным в договоре о найме помещения.
Соглашение
Следующим шагом является составление документа о прекращении действия сделки, а именно – соглашение о расторжении договора найма. Составляется в письменном виде на листе формата А4 и включает в себя:
- паспортные данные обеих сторон;
- номер договора, подлежащего расторжению;
- условия расторжения договора;
- дата и время прекращения действия договора найма;
- подписи сторон.
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора найма жилого помещения
- Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения
Акт сдачи собственнику
Акт сдачи помещения необходим на случай возникновения споров о сохранности имущества, а также может являться свидетельством выполнения обязанностей сторон. В акте необходимо указать отсутствие претензий арендодателя к квартиросъемщику, а также факт передачи ключей владельцу помещения.
- Скачать бланк акта сдачи жилого помещения собственнику после расторжения договора найма
- Скачать образец акта сдачи жилого помещения собственнику после расторжения договора найма
Кого нельзя выселить после прекращения сделки?
Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.
ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора
Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.
В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем
Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.
В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.
Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.
Основания прекращения действия
Гражданин, проживающий в квартире или частном доме согласно договору социального найма, может расторгнуть его в одностороннем порядке. Данное действие может быть вызвано либо переездом в другой населенный пункт, либо приобретением собственной жилплощади. При этом потребуется письменное согласие членов семьи и родственников, живущих совместно с заявителем.
Наймодатель, в отличие от нанимателя, может аннулировать соглашение только на законных основаниях, указанных в статье 83 Жилищного кодекса РФ.
Собственник жилья в лице администрации муниципального образования обращается в суд, если:
- Арендатор по неуважительным причинам не оплачивает квартиру и услуги коммунального хозяйства в течении 6 месяцев.
- Дом или квартира повреждены, разрушены его жильцами. Об этом свидетельствуют доказательные акты.
- Нарушаются интересы и права людей, проживающих в соседних квартирах. Есть жалобы на шум в ночное время, скандалы, содержание жилья в антисанитарных условиях.
- Помещение используется в других целях.
Соглашение утрачивает силу:
- в случае смерти одинокого жильца или его безвестного исчезновения;
- при наступлении непредвиденных обстоятельств и разрушении жилья.
Кого могут выселить, а кого не могут?
Некоторым может показаться, что под выселение попадают абсолютно все жильцы муниципального дома. Однозначно, так не происходит и здесь имеются исключения.
Срочное выселение касается:
- семьи нанимателя – в случае систематических нарушений;
- зарегистрированных в квартире лиц – если выселение не зависит от них (например, при переводе жилого помещения в нежилое).
Запрещается выселять из муниципальной квартиры:
- малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних – если они живут вместе с матерью или отцом;
- инвалиды I-II группы – считаются малоимущей категорией людей, которым нужен постоянный уход и соответствующие условия для проживания (пандус, инвалидное кресло, специальный санузел);
- пенсионеры – если они являются одинокими.
Очень важно учитывать характер выселения из жилья по договору соц найма жилплощади. Если договор расторгается в судебном порядке, скорее всего выселят без предоставления нового жилья.. Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст
84 ЖК РФ):
Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст. 84 ЖК РФ):
- люди получают благоустроенную квартиру – условия идентичны;
- жилое помещение не будет благоустроенным – например, комната в общежитии;
- жильцов выгонят из квартиры «в никуда».
Последний случай как раз связан с выселением за систематическое нарушение жилищных правил. Здесь действует простой принцип: «нарушил – освобождай жилое помещение и ищи новое».
